RENTA: Póliza Jurídica

2020-11-30 00:00:00

¿PARA QUÉ SE CONTRATA O DE QUÉ SIRVE ESTE SERVICIO EN EL ARRENDAMIENTO?

Cuando comencé esta aventura de los temas inmobiliarios, varias personas, conocidas mías, me preguntaron que qué sabía sobre la “póliza jurídica” que se contrataba para la firma de los contratos de arrendamiento y, ya sea porque ha sido parte de mi capacitación, o porque he tenido que revisar los contratos de diferentes compañías que prestan el servicio de “póliza jurídica”, me he dado a la tarea de investigar y entender qué es la póliza jurídica.

Vamos por partes, primero trataremos de entender por qué la llaman así, bueno, “mal” llaman así, “póliza jurídica”. ¿Póliza?, la palabra póliza tal cual es un documento, algo tangible, un documento con el que compruebas; la palabra póliza se refiere a temas de seguros, donde hay una aseguradora y un asegurado, una póliza de seguro es un contrato en el que constan los derechos y obligaciones entre las partes cuando se den ciertas circunstancias en un futuro. También hay pólizas contables, en éstas los contadores registran la contabilidad de las personas.

No tengo idea alguna a quién se le ocurrió llamarla así, pero estoy suponiendo que fue porque de cierta forma tratan de “asegurar”, principalmente, el pago de la renta y la entrega del inmueble al arrendador. Algunas de las empresas que he consultado, me comentan que este servicio no sólo es para protección del arrendador, también existe una protección para los arrendatarios que consiste en que, si el inmueble tiene algún desperfecto o no funciona algún servicio dentro del inmueble, el arrendatario también puede hacer efectiva la “póliza jurídica”.

Pero ¿de qué se trata la mal llamada “póliza jurídica”? Es un servicio que se contrata en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el cual consiste en darle certeza al arrendador de que, en el supuesto que el arrendatario no pague la renta (por la circunstancia que sea) la empresa prestadora del servicio será quien le solicitará al arrendatario el pago de la renta y, en caso de que este último se rehúse al pago, la empresa interpondrá las acciones legales que en derecho tenga el arrendador, teniendo como objetivo la recuperación de las rentas y la entrega de la posesión de su inmueble.

¿Por qué se contrata en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento y no cuando ya se esté en el supuesto de incumplimiento? Porque estas empresas, para asegurar que cumplirán con sus servicios, antes de que se celebre el contrato de arrendamiento solicitan una serie de información al posible arrendatario y a su fiador, la cual valoran e investigan si dicho prospecto y su fiador cumplirán o no con el pago de la renta.

¿Cuáles son los requisitos y/o información que solicitan? La generalidad de las empresas pide copias simples de comprobante de ingresos, estados de cuenta, comprobante de domicilio, identificación oficial, escritura del título de propiedad del fiador y, en muchos casos, la autorización para la investigación en el buró de crédito.

La valoración de los datos que arrojan estos documentos, más los resultados de las investigaciones en: (i) el buró de crédito, (ii) los tribunales sobre antecedentes de juicios mercantiles, (iii) los gravámenes del inmueble del fiador en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, son los elementos que consideran las empresas que otorgan el servicio de “póliza jurídica” para que un prospecto sea o no viable para el arrendamiento.

En las empresas prestadoras del servicio, hay diversos productos con diferentes costos; esto depende del tipo de investigaciones que se solicite lleven a cabo, y de las rentas y/o servicios que se requiera recuperar. Casi en todas las empresas te ofrecen el servicio de asesoría jurídica, revisa bien en qué consistiría la asesoría y si es en todos los temas referentes a tu contrato.

Asimismo, las empresas prestadoras de dicho servicio son las que elaboran el contrato de arrendamiento, esto con el fin de que los contratos cuenten con los elementos necesarios para proteger al arrendatario y en su caso, solicitar el cumplimiento de la obligación. No te preocupes, si necesitas modificar el contrato en algún otro aspecto, sin problema lo deben de hacer, siempre y cuando esté dentro de la ley.

Si bien ya es una garantía que las propias empresas prestadoras de dicho servicio se aseguren que será un buen prospecto, y que aseguren la recuperación de las rentas no pagadas y hasta los servicios no pagados, en su caso, lo que más me llamó la atención de este servicio es el antecedente de investigación que se tiene del inquilino, y permíteme señalar el porqué de mi entusiasmo: en términos del artículo 15 de la Ley Nacional de Extinción de Dominio (este tema es motivo para otra charla), el propietario deberá acreditar suficientemente que tanto la adquisición de dicho inmueble, como el arrendamiento fue antes de tener conocimiento que su “inquilino” cometía un delito. Por lo anterior, se vuelve de suma importancia tener el reporte de investigación que realicen las empresas jurídicas al prospecto inquilino y a su fiador; y por dicho reporte, vale bien la pena pagar el servicio de la “póliza jurídica”.

Conclusión ¿recomiendo la contratación de la prestación de servicio de la póliza jurídica? Sí, así de simple ¿por qué? Por las razones antes expuestas.

Pero recuerda, lee tu contrato de prestación de servicios de la “póliza jurídica”, revisa todos los servicios que te están ofreciendo y elige la que a tus intereses más convenga, y no olvides que la empresa que contrates, en su momento te entregue el reporte de investigación de tu inquilino y su fiador.

¡Felicidades por tu arrendamiento!

RENTA: ¿YA REVISASTE TU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

2020-11-11 00:00:00

A CONTINUACION LOS PUNTOS IMPORTANTES QUE TIENES QUE REVISAR CUANDO ESTÁS FIRMANDO TU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Cualquiera de las dos partes, arrendador (el que es el propietario del inmueble) o arrendatario (el que paga una renta por el inmueble) siempre deben estar muy atentos en qué firman. Y para que estés muy atento y preparado para la firma, es importante que pidas que te envíen el proyecto del contrato con días de anticipación a la firma, para tu revisión y en su caso, comentarios.

Actualmente, en la mayoría de los contratos de arrendamiento se está solicitando se contrate algo (mal) llamado “Póliza Jurídica” (luego en otro artículo platicaremos de esto) y las empresas que se dedican a prestar dicho servicio, por lo general son las que elaboran los contratos de arrendamiento. Esto no significa que, por haber sido elaborado por la empresa que presta el servicio de “Póliza Jurídica”, está perfecto. Aun así, si tienes un abogado de confianza, pide que te ayude a revisarlo, pero en caso de que no lo tengas y ya tienes que firmarlo (recuerda, lo ideal es que lo revises antes de la firma), a continuación te decimos lo que no puedes dejar de revisar:

1. Tu nombre, revisa bien que esté bien escrito y que el nombre de la contraparte también esté bien escrito (que esté conforme a la identificación oficial de cada uno, pide su identificación para que puedas corroborar). Asimismo, en el caso del arrendador, debe decir en qué domicilio y cómo lo puedes contactar cuando tengas que avisarle, notificarle y/o comunicarle algo.

2. Si eres el arrendatario, revisa que la dirección del inmueble esté escrita correctamente y que efectivamente el arrendador sea el propietario de dicho inmueble. Esto último lo puedes revisar en la escritura en donde conste el título de propiedad del arrendador. Pídele que te facilite copia simple de la primera hoja de su escritura, seguro ahí encontrarás los datos que necesitas para verificarlo. En caso de que el que te esté arrendando no sea el propietario, pídele el documento por el cual tenga la facultad para rentarte el inmueble. Quizás debas de firmar un contrato de subarrendamiento y no de arrendamiento, o quizás ni autorización tiene para rentarte.

3. Que esté correcta y clara la cantidad por concepto de renta. Desafortunadamente hay ocasiones en que se escribe una cantidad en números arábigos y otra cantidad en letra. Por ley, la que cuenta es la escrita en letra. Pero no nos metamos en temas de alegatos y mejor, revisemos que estén bien escritas todas las cantidades y por qué conceptos son.

4. Y continuando con el tema de cantidades, no nos sorprendamos después de firmar y decir que “no, eso no fue lo que quedamos”, - si ya lo firmaste, es porque tu obligación era haberlo revisado. Dicho lo anterior, nuevamente si eres el arrendatario revisa las penalidades por incumplimientos.

5. Si el inmueble que estás rentando se encuentra dentro de un condominio (horizontal o vertical, es indiferente) por lo general dichos inmuebles están bajo “el régimen de propiedad en condominio”, ¿qué significa eso?, eso lo vamos a ver en otro artículo, pero para no hacerte la historia larga, significa que la entrada/salida, patios, pasillos, pertenecen a todos los propietarios, por ende, va a existir un reglamento que se deberá cumplir. Muchos de los reglamentos que he visto, contemplan multas por ciertas acciones de hacer o no hacer, ¡¡ojo!! Es importante que conozcas el reglamento e incluso que tu arrendador te indique todas las reglas que se deberán cumplir. Evita multas o caer en causales de rescisión de tu contrato.

6. Revisa la vigencia, es decir, de qué fecha a qué fecha estará vigente el arrendamiento. Y este punto es importante porque, por lo general, 30 días antes de la fecha de vencimiento, se deberá avisar al arrendador que si quieres o no seguir con el arrendamiento. Este aviso debe ser por escrito y si no avisas, pues entonces debes desocupar el inmueble el día del vencimiento.

7. Habíamos comentado sobre el tema de la contratación de una “póliza jurídica”, esto es una garantía adicional para el arrendador, en específico para el caso de que dejaras de pagar la renta. Se acostumbra que sea el arrendatario quien pague la contratación de dicho servicio. Este punto lo puedes negociar con tu arrendador y quizás puedan pagar 50% y 50% cada uno. Lo que acuerden, revisa que quede plasmado en el contrato.

Al final del contrato, en donde se pone la fecha de firma, también se indica en cuántos tantos se está firmando el contrato. No olvides que te entreguen tu tanto firmado por todas las partes y que estén los anexos que se indican en el mismo.

Por último, paga puntual y cuida el inmueble, eso habla mucho de ti como inquilino.

Si tienes alguna duda o necesitas asesoría, en nuestro apartado de “Consulta Inmobiliaria” podrás hacernos tu consulta. Y si aún estás en búsqueda de tu hogar, nosotros te ayudamos.

¡¡Suerte con tu arrendamiento!!

RENTA: No tengo para pagar la renta, ¿qué hago?

2020-10-30 00:00:00

Si tienes complicaciones para pagar la renta, he aquí algunas recomendaciones.

Te quedaste sin dinero para el pago de la renta, está por terminar el mes y faltan pocos días para que debas hacer el siguiente pago.

Haz tus cuentas y tu nuevo presupuesto.

¿Es un problema momentáneo o es un problema que puede durar varios meses? Revisa tus números y toma decisiones.

Ajusta tu renta o termina tu contrato y múdate

Si tu problema es pagar solo el siguiente mes de renta, pero después ya no será un inconveniente:

Solicita el visto bueno para hacer tu pago de renta diferido. Comunícate con tu arrendador, compártele tu situación y hazle saber que solo será por esta ocasión. Es importante que establezcas la fecha de pago o las fechas y montos en los que podrás ir abonando.

Si tu presupuesto disminuyó entre el 5% y 15%, puedes negociarlo.

Comenta tu situación con el arrendador y pregunta por la posibilidad de que disminuya la renta. No olvides mencionar que, correspondiendo a su apoyo, tu compromiso de seguir pagando puntualmente será tu prioridad.

Si tu presupuesto disminuyó considerablemente, y será por varios meses, hay otras opciones:

Múdate a un lugar más económico. Es probable que tengas que renunciar a tu zona favorita o a la amplitud de espacios o a tu privacidad si es que eliges ser o tener un roomie. Establece tus prioridades y dedica tiempo a tu búsqueda para que puedas elegir bien y quizá aprovechar alguna oportunidad.
¿Volver con tus papás o mudarte con algún familiar o amigo? Bueno, quizá sea tu última opción. Pero si por lo pronto no tienes alternativa, debes considerar:

Qué harás durante tu estancia: cuándo y cuánto dinero aportarás mensualmente; tus obligaciones como en cualquier hogar: limpieza, pago de servicios, convivencia, etc. Ten en cuenta que es de suma importancia que busques adaptarte y respetes las costumbres.
Tener un plan para retomar tu camino y vivir por tu cuenta nuevamente. Dicen que no hay nada más permanente que lo provisional, pero para que esto no te suceda, trázate metas claras para recobrar tu independencia.

Termina tu contrato de arrendamiento

En cualquier caso, si ya no puedes seguir con tu arrendamiento actual, revisa tu contrato y habla con tu arrendador para solicitar la terminación anticipada. Usa el depósito a tu favor. Negocia: Si das aviso oportuno, muestras formalidad y permites el acceso para que el arrendador muestre el lugar (con cita) a otros interesados, podrías llegar a un acuerdo para evitar o disminuir la penalización que aplica por no estar cumpliendo el contrato. Recuerda que el arrendador normalmente depende de su renta para subsistir, entonces trata de llegar a un buen acuerdo para los dos.

Todo por escrito.

Aquí aplica el refrán: Más vale pálida tinta que brillante memoria. Si hay cambios en el contrato, acuerdos para terminar el arrendamiento, un nuevo arrendador (aunque sea familiar), etc, siempre será conveniente hacerlo por escrito y firmarlo. Será un respaldo importante y muy útil para evitar malentendidos.

Lamentamos que estés pasando por esta situación y confiamos en que esta información te haya resultado útil. ¡Mucha suerte!

RENTA: ¿Estás por rentar tu nuevo hogar?

2020-09-11 00:00:00

TIPS para evitar fraudes cuando vas a rentar.

Evita los fraudes y problemas mayores. La emoción por haber encontrado un inmueble que te gusta o la presión por el tiempo que te queda para mudarte pueden provocar que omitas información importante o que tomes decisiones equivocadas.

¿Cuáles problemas podría tener?

Entre otros, podrías perder una cantidad de dinero importante sin la posibilidad de recuperarla o firmar un contrato que te obliga a estar 12 meses en un inmueble con problemas de mantenimiento o de servicios.

He aquí algunas sugerencias para que disminuyas los riesgos cuando estas por elegir tu nuevo hogar:

Precaución:

No des un apartado o anticipo si no has visto el inmueble.
No des un apartado o anticipo si no conoces personalmente al responsable del arrendamiento, ya se el asesor acreditado o al administrador o al propietario del inmueble.
Si el precio es muy bajo en comparación con inmuebles similares en la misma zona, cuidado, deberás tener más precaución y poner más atención a los detalles.

Si visitas el inmueble y coincide con lo que buscas:

Revisa y resguarda la información de la persona y/o empresa que te atiende.
Revisa completamente el inmueble. Comprueba que:

Los servicios de agua, luz y gas estén habilitados
No haya problemas de fugas, humedad, deterioros, desniveles, plagas, etc.

Pide confirmación de que el inmueble no tenga adeudos o restricciones que te impidan recibir los servicios que necesitas.
En caso de departamentos y casas en condominio o fraccionamiento:

Recorre las áreas comunes y de servicio
Pregunta por las reglas, usos y costumbres.

Para tener datos adicionales puedes:

Platicar con algún vecino sobre tu intención de rentar y estar atento a sus opiniones o recomendaciones.
Recorrer la zona e identificar los lugares cercanos que pueden ser de tu interés o también aquellos que pueden generar inconvenientes o ser un factor de riesgo.

Si ya viste el inmueble y vas a dar un apartado o anticipo:

Revisa previamente que la documentación que te exhiben del inmueble. (De preferencia: Identificación oficial del arrendador, título de propiedad, recibos recientes de luz, agua, cuota de mantenimiento)
Confirma que el Aviso de Privacidad relacionado con el proceso de arrendamiento protege tu información, cumple con tus derechos ARCO y te parece bien el uso que le darán.
Quédate con copia o scan de la solicitud de arrendamiento que presentes.
Pide un acuse de la documentación (copia o scan) que entregues.
Nunca entregues documentos originales. Puedes presentarlos, pero solo para cotejo.
Evita que el anticipo o apartado sea un monto mayor a una renta. En ocasiones puedes iniciar el trámite con un monto equivalente al 50% de un mes de renta o menos.
Pide un recibo personalizado que incluya toda la información importante, como: Tipo y descripción del inmueble, dirección exacta, cantidad de apartado, cantidad acordada para el arrendamiento, términos y condiciones, Nombre completo de la empresa y/o persona responsable y su copia de la identificación oficial vigente)

Antes de formalizar:

Revisa detenidamente el contrato de arrendamiento y resuelve cualquier duda.
Confirma que, a la firma del contrato, te darán las llaves y la posesión.

No por hacerlo rápido te olvides de hacerlo bien. ¡Suerte!